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      為什么杭州自如還可以自如?

      2020-11-23 18:04:28 來源: 字號:

      近日,不斷有知名長租品牌爆雷,給選擇長租公寓的租客和業主群體帶來困擾。從位列前列的蛋殼公寓、青客公寓到根植于各地的中小長租機構小鷹找房、城城公寓等,均被爆出拖欠業主房租、驅趕租客、公司人去樓空等問題。

      而正當行業中小企業備受壓力、行業第二企業也面臨經營壓力的同時,作為國內管理房源唯一突破100萬間的頭部企業,杭州自如做出了“我們一切安好,請大家安心居住”的公開回應。

      自如回應中表示:“面對近期的風波,相信有很多朋友想聽到自如的聲音。在此,我們想說,感激近400萬自如客與業主的支持,讓我們的經營穩健地邁入第十個年頭。我們將提供更好的居住產品和服務,不負大家對自如的信任和期待。“

      實際上,近5年來,憑借更有品質的租住體驗、更受鼓勵的政策環境、更具增長潛力的行業模式,長租公寓一直是管理部門、城市租住群體、投資圈喜愛的“紅人”。一面是“冰山”,一面是“火焰”。同樣是長租行業,為何有的爆雷,有的愈戰愈強呢?

      業內人士分析稱,長租作為一個前景廣闊的行業,相比于漂亮的資本故事,更需要賽道里的每位玩家“懂客戶、重精耕”,在每一位用戶上“下功夫”。品牌對創業初衷的堅持、對發展考量的視角、對長線口碑的判斷等等不同,都會導致截然不同的發展軌跡。只有堅持對商業模式的挖掘和對事業價值的尊重,才能用踏實的發展和精準的規劃贏得未來。

      一、不同的出發點,帶來了不一樣的發展理念

      在每一個創業故事中,選擇事業道路的“初心”往往是最容易被忽視,卻同樣對企業發展具有決定作用的因素之一。自如CEO熊林不止一次說起過自己做長租伊始的一個故事:2011年2月的某一天,他在網上聯系了20套房,卻沒有一套是真的。

      對于從對抗黑中介、假房源中起步的頭部長租品牌們而言,長租是一件本就不應該稱為風口的行業——它既不是一個高利潤行業,也難以有短期的利潤回報,但是它與千萬租客、業主息息相關。長租需要赤誠初心和精耕耐心。

      相比之下,在2015年到2017年相繼聞風而入的長租企業們,雖然披著互聯網人轉型改造傳統行業的光環,但是從一開始便陷入了傳統O2O模式中“先做盤子、再做運營”的思路,全然忘記了長租公寓并非是一個簡單的互聯網信息生意,更是一個需要長期深耕的民生行業。

      “一切求快、上市萬歲”的價值觀,讓蛋殼們選擇性忽略了行業模式的天然限制,最終導致了雖然在“成立到上市”的時間上位居中國互聯網史的前列,同樣也在“市值跌速”上占據榜前。

      二、不同的增長視角,塑造了不一樣的增長動能

      一直以來,為了換取規模數字的增長,大部分長租企業們習慣于一面鼓勵用戶選用租金貸,蓄積租金資金池;一面用高收低出,撬動規模。其中的風險并非無法察覺——資料顯示,蛋殼在2017年、2018年和2019年分別有91.3%、75.8%和65.9%采取租金貸款方式進行房租給付,遠遠高于各部門規定的30%這一紅線。

      然而,據業內人士的解讀,實際影響這些長租公寓平臺每月損益報表的,在于租金差、出租率以及運營成本這三個核心指標。只有足夠合理的雙向(業主及租客)定價、足夠有吸引力的品質產品、足夠高效的運營能力,才能夠支撐起一個長租公寓品牌持續升級房源品質、持續升級租住體驗、持續推出優惠舉措、持續推進規模增長,最終形成良性循環。

      然而,作為一個不動產+互聯網行業,長租公寓的商業模式相對來說比較穩定。這可能是進入門檻比較低的行業,但是它對運營管理能力要求很高,需要跨過規模、品質、服務、O2O等幾個關口。

      不難看出,多管齊下,用綜合能力提升租住體驗,用租住體驗撬動規模增長,用規模實力保障能力發展,三位一體,缺一不可。數據顯示,杭州自如在2019年中實現了入住率突破95%,隨后年底宣布運營突破100萬間,成為全世界最大的長租機構。

      同時,自如在官方知乎號上也公布了一組數字:目前自如周期僅需15天,遠低于普租的45天;自如入住率已經超過去年同期水平;搬家、保潔、維修服務等客戶滿意度超過95%;自如租金貸比例一直遠低于住建部六部委規定的30%等。

      健康向好的數字才是真正的增長,也會支撐企業更長遠的走下去,提供更好更超前的服務。

      三、口碑的長線差異,導致了不一樣的信任空間

      對于租客而言,除去價格、交通等硬指標,眼緣與印象分,同樣是租房中重要的決定因素。對于業主而言,穩定的履約歷史與長期的口碑成色,決定了托管時信任的基礎厚度。換言之,對于運營主體來說,口碑的歷史積淀對未來發展的廣度有著不可或缺的價值。

      然而,不少長租品牌的信譽在追求超速增長中的“虛胖”逐步消減:盲目擴張-面臨維權-依賴擴張-維權不斷,用戶與平臺之間形成了一個日益擴張的信任黑洞。在黑貓投訴中,規模不足頭部一半的行業老二,投訴量卻超出兩倍還多。

      相比之下,有口碑基礎的平臺更能受益于用戶信任。在由WPP與凱度共同發布2020年"BrandZ 最具價值中國品牌100強排行榜"中,自如與抖音、快手、今日頭條、知乎一同,并列新上榜的5家獨角獸公司。資料顯示,自如的綜合凈推薦值(NPS)已達60.55%,有近4成的業主是通過其他業主推薦而來,并且自如業主平均簽約時長已突破5年,與之對應,鮮有其他平臺成立超過5年。

      業內人士分析,對于長租企業而言,規模實力、口碑沉淀、創新能力、運營能力缺一不可,暴雷并非是長租行業的模式必然,只是從誕生之初,就深深刻下了需要長續經營的基因。不難看出,當下中小平臺不斷波動、頭部品牌的專業化與平臺化的持續推進共存的局面,也代表著長租行業持續近3年之久的混亂時期,即將迎來尾聲。

      數據顯示,預計到2022年,中國住房租賃市場租賃人口將達2.4億,租賃市場將達5萬億的容量。面對龐大的租住需求,長租的想象空間依舊值得期待。

      頂層設計的肯定,同樣給了長租行業一針強心劑。 國家最新政策建議指出:

      有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機制,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給。

      在10月公開的發布9周年公開信中,杭州自如發出“‘自如’不再是一種租住生活的代名詞,而是城市美好居住生活的注腳”的宣告。這與長租行業長久發展的邏輯不謀而合,只有在“懂客戶、重精耕”的基礎上,通過精細化管理方式,追求極致產品、提升產品質量,才能不斷為客戶創造更大價值,最終實現規模與口碑的雙增長。

      自如知乎號也預告,在12月,自如將舉辦新品發布會,將推出重磅居住新產品。希望在未來的路上,我們會遇到那個更加“自如”的自如。(作者:羅岳)

      免責聲明:市場有風險,選擇需謹慎!此文僅供參考,不作買賣依據。

      [責任編輯:]

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